吴其伦:三线城市房价即将迎来首轮下跌

吴其伦的博客 黄高远 2011-02-16 07:57:30

黄高远点评：春节笔者在湖南武冈度过,走亲访友时，笔者均会被人问及未来房价走势，问者无一例外均为拥有多套住宅的投资客.

今年春节笔者在湖南武冈（一个县级市）度过。走亲访友时，笔者均会被人问及未来房价走势，问者无一例外均为拥有多套住宅的投资客。对此，笔者笑而不答反问其作何打算，令笔者吃惊地是他们观点惊人一致：过完年就设法抛盘。问其缘由，他们均表示中央决心这么大，房价必跌，早抛早安心。

笔者将此发于微博，并表明中国房价将普跌的观点。此观点引来一些博友的不同意见。博友王涛说：“这种情况只会在一线城市出现，二线城市会做调整，进入谷底后有望快速弹出，三线城市几乎坚挺而难以撼动。”对于王涛观点，笔者不予苟同，笔者认为，三线城市房价即将迎来首轮下跌，理由如下：

首先，本轮调控并非仅仅针对一线城市，而是针对全国市场。无论是“新国十条”、“9.29新政”、还是“新国八条”，这些调控中的限贷、土地调控、房地产行业监管以及历次上调存款储备金率、加息等政策均针对全国。这些政策能在很大程度上打击三线城市投机（投资）客的心态，令其获利预期降至冰点，从而选择观望或割肉离场，房价下跌是必然。

于投资较为严重的房地产市场，势必产生较大的影响。第四，三线城市保障房供应力度日渐加大。2010年，连云港市已安排实施廉租住房833套，总面积5.23万平方米，经济适用住房6040套，总面积52.08万平方米。同时，通过开发园区和大中企业自筹、新建等方式，计划新增公共租赁住房4000套(间)，总面积20万平方米。为解决中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难，还实施了公共租赁住房建设。综上，结合各三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素，加之，在过去几年，三线城市房价一直处上升通道等因素。笔者以为，三线城市房价将迎来首轮下跌，今年的跌幅将至少超过10%。
其次，三线城市的房价泡沫已经非常严重。很多人只看到三线城市房价绝对值较低，房价均价在4500元/平方米左右，很多人都认为较之上海、北京的20000元/平方米还有很大距离，于是他们认为三线城市的房价不会跌。可依笔者看来，三线城市的房价前期涨幅已经过大，已经严重透支了未来的需求。

以笔者所熟悉的江苏连云港为例，2009年连云港市区商品房均价为每平方米3656元。而连云港市区居民年人均收入为16850元。这样，以90平方的房子、每户两个人获取收入进行计算，连云港的房价收入比达到9.7倍。按照国际公认的标准，房价收入比在4—6倍之间。由此可见，连云港的房价泡沫已经非常严重。

而其他三线城市，尽管房价泡沫程度不同，可从近年来房价涨幅来看，所有三线城市的房价均已超出当地居民的承受能力范围。房价上涨过快，严重透支了未来的需求，加之，在政府最严调控的大环境下，民众必将选择观望。这样，市场需求将在未来相当长的时间内大幅减少，在供过于求的市场态势下，房价下跌是必然。

于投资较为严重的房地产市场，势必产生较大的影响。第四，三线城市保障房供应力度日渐加大。2010年，连云港市已安排实施廉租住房833套，总面积5.23万平方米，经济适用住房6040套，总面积52.08万平方米。同时，通过开发园区和大中企业自筹、新建等方式，计划新增公共租赁住房4000套(间)，总面积20万平方米。为解决中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难，还实施了公共租赁住房建设。综上，结合各三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素，加之，在过去几年，三线城市房价一直处上升通道等因素。笔者以为，三线城市房价将迎来首轮下跌，今年的跌幅将至少超过10%。
第三，三线城市房地产市场的投资比重已经非常大。房改之初，由于房地产还不怎么热、炒房团尚未触及、房价上涨还比较慢等原因，三线城市购房人群中投资比例还处于低位。而近年来，尤其是2009年，三线城市购房人群中投资比重日益增加。政府此轮调控的核心是打击投机、抑制投资，这样，对于投资较为严重的房地产市场，势必产生较大的影响。

第四，三线城市保障房供应力度日渐加大。2010年，连云港市已安排实施廉租住房833套，总面积5.23万平方米，经济适用住房6040套，总面积52.08万平方米。同时，通过开发园区和大中企业自筹、新建等方式，计划新增公共租赁住房4000套(间)，总面积20万平方米。为解决中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难，还实施了公共租赁住房建设。

综上，于投资较为严重的房地产市场，势必产生较大的影响。第四，三线城市保障房供应力度日渐加大。2010年，连云港市已安排实施廉租住房833套，总面积5.23万平方米，经济适用住房6040套，总面积52.08万平方米。同时，通过开发园区和大中企业自筹、新建等方式，计划新增公共租赁住房4000套(间)，总面积20万平方米。为解决中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难，还实施了公共租赁住房建设。综上，结合各三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素，加之，在过去几年，三线城市房价一直处上升通道等因素。笔者以为，三线城市房价将迎来首轮下跌，今年的跌幅将至少超过10%。结合各三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素，加之，在过去几年，三线城市房价一直处上升通道等因素。笔者以为，三线城市房价将迎来首轮下跌，今年的跌幅将至少超过10%。

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评论列表

蓝天_20909

虽说有泡沫,但一时很难调下来,关系到太多部门的利益...

20 15年前

心静

呵呵，路过！看看，想想，也是！

19 15年前

武冈火车

我觉的武冈的房价不会跌，最少会保持现在的价格，冲击最大的是一线和二线城市，再说武冈连三线城市都不评不上，四线差不多，所以房价冲击不大。

19 15年前

Ouyang_12614

房地产崩盘，虽然有可能，但可能性比较小，中国不是市场经济，政府的能力不能低估，中国地产应该是软着陆。

18 15年前

刘伢子_23076

好文章！分析得有道理！但是否会降要用事实证明才相信！

16 15年前

退出

在武冈，小高层建筑成本500多元每平方、高层900元左右，这些只是一些很简陋的毛坯，不包括配套设施、基础设施，正常高层住宅建筑成本差不多2000元每平方。而建筑成本只是房产成本的一部分，还有一个重要组成部分就是地价，加上房产商的利润、税金等，4000元以下的房价不可能跌到哪儿去。除非是不合格的房产，武冈大多如此。我不是在为房产商说话，去年朋友邀我去贵阳搞房地产，经多方讨教了解到的。还好，没入行，否则徒有骂名。
房价高，主要是地价、税收，2010年我国11万亿左右的政府收入中，有3万亿左右的土地出让金、1.5万亿左右的房地产税，哈哈

15 15年前

徐牧

信zF的话，会亏的很惨！
03年ZF就开始调控房价了，但到现在看看结果怎样？
08年金融危机，是可以控制房价的绝好时机，但ZF救房地产比谁都急？

14 15年前

小蒋哥哥

此砖家，纯粹在放屁！

14 15年前

钟文晖

要真的跌下来多好，那样我回去就有自己的房住了！可叹我这个老武冈在武冈却真的是上无片瓦下无插针之地。

13 15年前

无_4672

专家一发言，问题就来了。专家的结论基本都是反的。请各位老乡注意了。这么多次调整，每次专家都说跌。结果年年在涨。呵呵

13 15年前

云中乘风

武冈的房价2000多，我看是跌不下去的。因为通胀不断加剧，成本摆在那里。大家都期望房价跌下去，却不想想，那么多超发的人民币往哪里摆。国家会真的把流动性收回去，烧掉？这样的话，当初就不要印了。物价涨了，房价怎么会跌呢？

13 15年前

东升烟酒

房价由.;地价.税.建材.工资.开发商利润/等,你们说哪一样会跌/,之所以我说武冈房价不会跌

12 14年前

一亩田

实践是检验真理的唯一标准！

10 15年前

双江人

房价必跌，早抛早安心。

9 15年前

杨剑_197

又是个砖家的话。现在砖家真的很多啊，只是没有鸟用，

9 15年前

林老三

本人也是专家：
1、看涨的依然是一、二线城市，有能力的在房价下跌时入市！
2、三线以下城市看跌！
原因：
1、在三线以下城市住的大概都有房住吧？何来刚性需求？
2、一、二线大城市仍是年轻人奋斗的地方，小孩以后求学还是要去的，刚性需求造成资源必然坚挺，所以房价微调后依然看涨！如果房价能呆着不动三年，政策再放开后大家的购买力爆发出来，买房的冲动，将造成房价飙升！

9 15年前