武冈农村宅基地不能买卖，可以“永久租赁”吗？

红网 人网网友 2022-11-19 10:48:01

第170期

众所周知，农村宅基地是不能买卖的。于是有的人动起了歪脑筋，改买卖为“永久租赁”，这样一来便可以“规避法律风险”，这种做法合法吗？对此，红网《百姓呼声》栏目联动律师——北京市京师（长沙）律师事务所律师刘嘉伟作出了专业解答。

什么是宅基地？宅基地的土地性质是什么？

宅基地是我国农村村民基于本集体经济组织成员的身份而享有的用于建造住宅及附属设施的集体建设用地。宅基地具有一定的社会福利性质，是农村村民安家落宅，居住生息的重要保障。根据我国《土地管理法》第九条之规定，宅基地属于农民集体所有，所以村民仅享有宅基地使用权，但地上建成的房屋则完全属于村民个人财产。

宅基地的土地性质是什么？根据我国《土地管理法》第四条之规定，我国的土地性质分为农用地、建设用地和未利用地三种。农用地是指耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。根据前述的分类可以知道，宅基地的土地性质应当为集体建设用地。

“永久租赁”的方式合法吗？

既然宅基地的所有权归集体所有，那么宅基地的使用权人自然没有处分、买卖宅基地的权利基础。且宅基地使用权仅限本集体成员享有，非经法定程序，宅基地使用权也是不可以自由转让的。那么集体内的人为了规避法律规定永久转让宅基地使用权，将闲置宅基地对外签订“永久租赁协议”的行为就属于以租赁合同之名行买卖合同之实，应当认定成立买卖合同关系。根据《民法典》第一百五十三条之规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本合同因违反我国《土地管理法》的强制性规定属于无效合同，不受法律保护，所以签订“永久协议”的方式是不合法的。

非本村村民获得的宅基地合法性如何认定？

我们知道宅基地既然作为集体所有的建设用地，且具备社会保障的福利性质，那么必然将对使用权人的身份具有严格要求以及对宅基地使用权的流动进行限制。但是对于一些特殊情况，非本村村民满足条件也可以依法获得宅基地使用权。具体如下：

（1）非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；

（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；

（3）非农业户口居民（含户口迁出、华侨）原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”；

（4）对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

也就是说，在政府安置、继承、户口迁出、事实占有等特殊情形下，经过人民政府的确权登记，非本村村民也可以合法获得宅基地使用权。在审查非本村村民获得的宅基地合法性时，应当调查查阅其土地权属登记信息、土地使用权证书进行确认。

*本文由北京市京师（长沙）律师事务所律师刘嘉伟解答。

来源：红网

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